Москомэкспертиза в начале марта 2021 года согласовала проектную документацию по первому этапу инвестпроекта строительства жилого дома на улице Михалковской, дом 48. Это бывшая территория жилищного комплекса Loft Park, строительство которого началось еще в 2013 году. В истории проблемного объекта разбиралась «Лента.ру».

На территории нового жилого комплекса предусматривается возвести 18-20 этажный дом с одноуровневой подземной автостоянкой и кладовыми помещениями для жильцов, сообщили в Москомэкспертизе. Концепция проекта разработана голландским архитектурным бюро MLA+ совместно с проектной компанией GENPRO. Запроектированы 462 квартиры различной площади и конфигурации — 102 студии, 199 однокомнатных, 142 двухкомнатных и 19 трехкомнатных квартир.

Правообладателем земельно-имущественного актива выступает компания ООО «Специализированный застройщик «СМТ», которая входит в группу компаний «РГ-Девелопмент». По данным девелопера, территория в 5,5 гектара позволит построить объекты общей площадью около 190 тысяч квадратных метров. Завершение проекта планируется до конца 2025 года. Порядка 4,2 тысячи квадратных метров квартир из общего объема будет передано в фонд реновации города.

«Проект предполагает комплексное развитие депрессивной территории города и создание на ее месте современного квартала, включающего как жилые объекты, так и объекты социальной инфраструктуры. Предполагаемый объем инвестиций в проект оценивается в 22 миллиарда рублей», — сообщается на сайте «РГ-Девелопмент». Как рассказали «Ленте.ру» в пресс-службе компании, непосредственно работы на площадке стартуют после того, как будет выдано разрешение на строительство. Помимо согласования в Москомэкспертизе, сейчас первый этап проекта получил также одобрение Москомархитектуры.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский оценивает стоимость проекта в сумму от 18 миллиардов рублей до обозначенных девелопером 22 миллиардов рублей. Поскольку часть квартир передается под реновацию, также потребуются вложения в социальную инфраструктуру. Что касается чистой прибыли от проекта, эксперт оценил ее в 16-18 миллиардов рублей в текущих реалиях, в случае сохранения темпов роста цен — до 20 миллиардов рублей (с учетом того, что строится жилой фонд, объекты которого имеют по сравнению с апартаментами большую ликвидность и цену).

«Отрицательные финансовые показатели могут получиться в случае резких изменений курса рубля или возникновения ипотечного "пузыря". Но такой застройщик, как "РГ-Девелопмент", редко включается в неперспективные проекты», — полагает Максим Лазовский.

Строительство нового жилья на данной территории велось еще с 2013 года. Застройщик RED Development выкупил корпуса и землю исторической Московской тонкосуконной фабрики имени Петра Алексеева за 85 миллионов долларов, чтобы возвести здесь комплекс апартаментов Loft Park. В части корпусов запланировали провести капитальный ремонт, другие (в непригодном состоянии) предназначались под снос. Строительство должно было проходить в две очереди, первая из которых затрагивала более 40 тысяч квадратных метров в четырех существующих корпусах.

Чтобы реструктурировать валютную задолженность за приобретение фабрики и профинансировать реконструкцию, в конце 2013 года были привлечены кредиты в рублях в «Абсолют банке» на сумму порядка 3,2 миллиарда рублей.

Проблемы возникли после финансового кризиса 2014 года. Проект остановился из-за резкого снижения спроса на апартаменты — на них не распространялась льготная ипотека, а кредитные ставки совершили резкий скачок вслед за повышением ключевой ставки Центробанка. Застройщик рассматривал различные варианты выхода из кризиса — велись переговоры с банкирами, площадкой интересовались крупные девелоперы, готовые завершить стройку. Среди них упоминались такие компании, как 3S Property Development, «Мортон» и «Д-инвест».

В итоге в октябре 2015 года удалось заключить соглашение между кредитором и главой RED Development Алексеем Ковальчуком. «Абсолют Банк» получал комплекс недвижимости и брал на себя обязательства предоставить апартаменты покупателям. За непроданные метры банкиры должны были выплатить Ковальчуку 2 миллиарда рублей. Отметим, что в Loft Park оставались свободными подавляющее количество площадей — около 90 процентов, что делало объект очень интересным для инвесторов, которые могли в дальнейшем реализовать апартаменты по собственным ценам.

Сделка, впрочем, на этих условиях не состоялась. К структурам, выступавшим партнерами проекта, ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» и АО «Арбита» третьи лица подали иски на незначительные суммы, что формально позволило инициировать процедуру банкротства. Поскольку ситуация изменилась в худшую сторону, с «Абсолют Банком» в сентябре 2016 года пришлось подписать соглашение на новых условиях — весь имущественный комплекс RED Development передавал безвозмездно. Застройщик, по словам источников издания, знакомых с ситуацией, вынужден был согласиться на подобный вариант, поскольку в противном случае около 200 человек, вложивших в покупку апартаментов Loft Park более 1 миллиарда рублей, оставались бы ни с чем.

В рамках соглашения обязательства перед покупателями перешли от RED Development к ООО «МФТПА». А в конце лета 2020 года ООО «МФТПА» вместе со всеми активами было продано структурам «РГ-Девелопмент».

По оценке Максима Лазовского, рыночная цена территории Loft Park могла приближаться к 4 миллиардам рублей.

«"РГ-Девелопмент" мог приобрести площадку по стоимости около 3,8 миллиарда рублей, принимая во внимание ту сумму, в счет которой она была передана банку. Банк был заинтересован в скорейшей реализации объекта, но стоит учесть тот факт, что цены на рынке недвижимости постоянно растут», — отметил эксперт.